La règle du un pour cent – entre théorie et pratique | Global Capital Group

Être au milieu d’un investissement immobilier, c’est comme être au milieu d’un jeu. Ceux dont l’esprit aime la contemplation basée sur les chiffres gagnent sûrement plus souvent. Comme dans tout autre jeu, vous devez suivre certaines règles dans l’immobilier également. Ces règles ne sont pas gravées dans la pierre, mais elles peuvent être d’une grande utilité pour ceux qui sont novices en matière d’investissements. L’une d’entre elles est la règle du 1%.

La théorie de la règle du 1%

Il existe de nombreuses règles en matière d’investissements immobiliers. Certaines d’entre elles sont présentées sous forme de pourcentages, comme la règle des 1 %, 2 %, 50 % et 70 %. Nous pourrions les analyser toutes à l’avenir, mais pour l’instant, nous allons commencer par la première d’entre elles – la règle du 1%.

Cette règle spécifique concerne la valeur du bien immobilier et le ratio de loyer mensuel. En théorie, il s’agit d’une formule très simple. Afin de déterminer si le bien immobilier que vous visez est conforme à la règle du 1%, vous devez

Calculez le rapport entre le loyer mensuel et la valeur du bien, divisé par 100.

Le chiffre que vous obtenez est le rapport entre le loyer mensuel et la valeur du bien immobilier, exprimé en pourcentage. Selon la théorie, le loyer mensuel moyen devrait être supérieur à un pour cent de la valeur du bien immobilier.

Le calcul derrière la règle du 1%

Si nous prenons la théorie énoncée ci-dessus et la mettons en pratique, les choses commencent à avoir un sens. Mais ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît, car la valeur des biens immobiliers fluctue et le loyer mensuel peut lui aussi fluctuer. C’est exactement ce qui rend l’immobilier aussi compliqué et passionnant.

Examinons les exemples suivants :

Exemple n° 1

Biens d’une valeur de 70 000 dollars
Loyer mensuel 650

En théorie, cette propriété n’est pas conforme à la règle du 1%, puisque le loyer mensuel est inférieur de 0,07% à l’idéal.

Exemple n° 2

Biens d’une valeur de 65 000 dollars
Loyer mensuel 650

C’est l’exemple exact de correspondance à une règle de 1%. La valeur du bien immobilier est exactement 100 fois supérieure au loyer mensuel.

Exemple n° 3

Biens d’une valeur de 60 000 dollars
Loyer mensuel $850

Le rapport entre le prix de l’immobilier et le loyer mensuel est d’environ 1,42 %, ce qui est bon.

Macro point of view

Point de vue macro

Bien que la règle du un pour cent soit utile et constitue la plupart du temps un guide nécessaire pour déterminer si une idée d’investissement finira par être bonne ou non, il n’est pas judicieux de fonder les décisions sur cette seule règle. Le choix d’un bien immobilier est un processus décisionnel délicat, et il faut tenir compte de divers facteurs et de la façon dont ces facteurs interagissent les uns avec les autres.

Pour un investisseur inexpérimenté, les aspects macroéconomiques peuvent sembler insaisissables au premier abord, mais il n’est pas sage de prendre des décisions sans les prendre en compte après des recherches et des analyses diligentes. Ce qui pourrait sembler être une parfaite opportunité d’investissement, pourrait facilement se révéler être une décision d’investissement désastreuse. Pour prendre un exemple brutal, si l’économie d’un pays est en déclin et que le pays est au bord de la guerre, vous devriez probablement envisager d’investir ailleurs, même si les biens immobiliers sont bon marché en ce moment.

Les aspects macroéconomiques qui pourraient suggérer que le marché dans lequel vous envisagez d’investir est stable et fiable comprennent, sans s’y limiter, la stabilité de la situation politique, une croissance économique régulière, un faible taux de chômage, des politiques fiscales décentes, des investissements dans les infrastructures. Comme la plupart des investissements immobiliers sont à long terme et que des crises macroéconomiques surviennent périodiquement dans le monde entier, les défis à court terme doivent être pris en compte et analysés. Les investisseurs expérimentés savent discerner une opportunité risquée d’un mauvais investissement, et certains sont prêts à prendre des risques plus souvent que d’autres. Ce n’est pas un secret que certains ont fait fortune en investissant dans l’immobilier au milieu de la crise.

Compter au micro

Les facteurs microéconomiques semblent toutefois plus « tangibles ». Lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, les facteurs microéconomiques doivent être compris comme des aspects qui pourraient de quelque manière que ce soit affecter la communauté qui entoure la propriété souhaitée. Chaque État a ses propres règles et réglementations. Les coûts d’acquisition des biens et les taxes peuvent varier considérablement. Par exemple, les propriétés sont moins chères dans les zones où le taux de criminalité est plus élevé, mais uniquement parce que personne ne veut y vivre, y travailler ou y contribuer à la communauté locale. C’est pourquoi la règle du un pour cent pourrait vous inciter à prendre une mauvaise décision d’investissement.

Les investissements immobiliers nécessitent une vue à 360°.

Reprenons l’exemple n°1. Mathématiquement, cela semble être un mauvais investissement. La propriété est évaluée à 70 000 dollars et le loyer mensuel est d’environ 650 dollars. Examinons maintenant d’autres facteurs. Puisque cette propriété imaginaire se trouve aux États-Unis, nous pouvons dire que les facteurs macroéconomiques sont stables et souhaitables, n’oublions pas que le marché immobilier américain est l’une des classes d’actifs les plus stables et certainement la plus importante au monde.

De plus, cette propriété est située à proximité d’un chantier. Des investisseurs privés construisent un parc botanique de 1000 acres avec des étangs artificiels. Pour l’instant, ce n’est pas l’endroit le plus désirable pour y vivre. Il y a beaucoup de bruit et de poussière, mais dans 12 mois, les premières activités de construction seront mises en place, et dans cinq ans, cet endroit sera l’un des quartiers les plus paisibles. La valeur de la propriété et le prix du loyer mensuel augmenteront tous deux dans quelques années.

Dans le deuxième exemple, le loyer mensuel est exactement de 1 % de la valeur du bien immobilier. Cependant, en raison de la diminution du nombre d’habitants, le gouvernement municipal a décidé de fermer l’école voisine et la moitié des magasins du centre commercial local sont déjà vacants. Ce n’est qu’une question de temps, lorsque le centre commercial deviendra un foyer temporaire pour les sans-abri locaux. Dans quelques mois, il n’y aura probablement plus de locataires et la valeur des biens continuera à diminuer.

Le troisième exemple du ratio d’un pour cent donne une image prometteuse. Économie stable, faible taux de criminalité, réglementation fiscale avantageuse, écoles à proximité, à 10 minutes du centre-ville. Plus important encore, même pendant la période où cette ville particulière connaissait le pire ralentissement économique, la tristement célèbre crise de 2008, le loyer mensuel était stable et à venir.

Le risque et la règle du un pour cent

Les investisseurs considèrent que les entreprises immobilières sont moins risquées que les autres investissements. Le premier exemple dans notre monde imaginaire d’investissements est certainement le plus risqué. Un risque élevé signifie généralement des dividendes plus élevés, mais si quelque chose va mal, la perte devient réelle. C’est pourquoi il est important de comprendre où vous vous situez en tant qu’investisseur, quel type de risque vous pouvez absorber.

Prédire l’avenir de l’économie est du charlatanisme, mais savoir lire entre les lignes de la macro et de la microéconomie est un don qui mérite d’être poursuivi. Nous avons perfectionné l’art d’investir sur le marché américain depuis des années maintenant et nous sommes devenus assez bons pour lire les chiffres, les analyser. Discerner et atténuer les risques est devenu l’une de nos compétences, et nous savons comment reconnaître ces opportunités parfaites et à faible risque. La règle du 1% est une chose qui ne sera probablement jamais rompue. Et le troisième exemple est une véritable opportunité d’investissement, il s’agit d’un investissement supérieur à la règle du 1% sur le marché SFR de Detroit. Vous trouverez de plus amples informations dans la section « Investissements » de notre site web